8月16日，对于大连楼市来说确实是一个可以载入史册的日子，今天大连市发布了《大连市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》，其中里面共八条政策，我们姑且就称作今年的“连八条新政”吧。贝壳找房大连站第一时间就“通知”内容与相关单位进行核实和了解，将市场关注的重点项跟大家分享。

这个政策大体来看，影响主要体现在扩大限售影响和合理确定地价上：

（1）扩大了限售区域，加入了甘井子，之前的中西沙高限售区域扩展到了主城区全域。

（2）增加了限售年限，新购商品房从之前取得房证后2年延长到网签后5年；二手房从之前取得房证后2年延长到3年。

（3）降低土地溢价率，之前大连的土拍政策是达到49%的溢价率后开始竞配建。而新政后的土拍，达到溢价率后摇号或者竞配政策性住房，且配建的政策性住房不计入开发建设成本。

（4）提高住宅用地竞买保证金比例。

我们也第一时间做出了解读，接下来就一条一条地看：

一、进一步严格限制新购住房上市交易

凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的严格限制上市交易。自文件印发之日起，新签订商品房网签备案合同的商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易；新办理《不动产权证书》的二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。

解读：限售直接加码

今年的“连八条新政”第一条就是王炸，也是最为致命的，这条调控政策加码比较严重，再一次凸显出了对于目前市场“房住不炒”的调控决心。

我们先来回顾一下2018年的“大连322限购政策”和2021年的“连八条”政策对比：

可以看出，第一条政策的加码主要体现在两大方面：

（1）从之前的二手下证限售两年直接提高到限售3年，而新房则以网签备案为界限限售5年。

（2）限售区域从中西沙高扩展到主城区全域。

这两条政策我们需要注意三点：

首先，甘井子区从之前的不限购不限售，变化为目前的不限购但是开始限售，目前市区内尚存不限购且不限售的区域只有金开旅了。

其次，新房不再看下证日期，而是看网签日期。

第三，政策发布之前已交易的房源暂未受此影响，依旧按照限售两年来执行。

从这条政策可以看出，政府对于市场的进一步调控的力度和决心有多强，此举也必将再度打击投资和投机性需求，让市场更大限度的向自住需求靠拢。

从过往数据来看，在2018年的调控政策实施后，在下一年大连的新房和二手市场成交量同比下降了17%和6.5%，这次的调控影响也必会对接下来中期内的大连楼市产生同样深远的影响。

二、严格限制住宅用地出让溢价率

加强住宅用地出让价格管控，合理确定住宅用地出让底价，中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率。结合区域和地块实际，采用最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期。

解读：防止土地热度无序抬高

本次大连土地方面新政是在8月10日《全国住房和城乡建设部的征询意见》政策的细则解读及未来大连的政策执行标准。

防止土地的热度无序抬高，溢价率上限大概率会降低。达到溢价上限后，可能转为竞政策性住房面积或者摇号（二选一）；由于南方马甲事件的兴起，预计未来摇号马甲数量会严格控制，更加公平。

三、加强房地产住宅用地的供应力度

防止市场过度竞争，根据相关区域土地情况，a：宅用地竞买保证金比例。各房地产开发企业购买住宅用地的竞买。b：金及后续购地资金须为竞买人自有资金。对非理性竞地价的企业联合约谈警示，加强后续监管，c：打击捂地囤地行为，加大力度督促已供应住宅用地开工建设。

解读：限制土拍热度

a、提高竞拍门槛，限制竞拍竞争热度；

b、一直是全国的红线政策，近期确实有一些房企拿地资金来源被调查；

c、房企高周转的大环境下，对经营性现金流要求比较严格，大多数企业的内部制度便已经杜绝了囤地现象。

四、加强对房地产开发项目竞配建的政策性住房监管

各房地产开发企业竞配建的政策性住房产权归政府，在完成项目竣工备案后，将产权与管理权无偿移交给市政府委托的专营机构接收管理，建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本。加强对竞配建的政策性住房全过程监管，保障与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。

解读：为城市人才提供更好居住环境

同住宅的交付标准、相同时间，向指定部门移交政策性住房。对来连务工、就学的人士提供良好的资源，对城市人才引进及健康发展起到利好作用；

五、进一步加强新建商品住房价格指导

严格实行新建商品住房预售价格备案制度，指导各开发企业合理确定销售均价，把握分期预售许可办理节奏，确保分期预售项目均价保持稳定，严格控制价格涨幅。对不接受价格指导的项目，有关部门依法依规暂不核发预售许可证或暂停其网签备案资格。

解读：严格控价

开发商方面销售价格备案从严，坚决执行“房住不炒。

六、进一步加强房地产金融管理

落实房地产金融审慎管理要求，加强对法人银行业金融机构房地产贷款集中度监控与管理，加大对经营用途贷款违规流入房地产领域的监督检查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。严格执行差别化住房信贷政策，严格收入认定标准，通过查询工资流水、社会保险缴纳证明、纳税记录等方式，核定借款人的真实收入。通过加强房地产金融监管，形成稳定的政策预期，促进金融、房地产同实体经济均衡发展。

解读：严格审核购房房贷资金流向

加强融资动作及管控标准，对百姓的信贷资金流向进行严格审核。

七、进一步强化房地产市场监管

深入贯彻落实《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》要求，持续开展房地产市场秩序整治工作，加大联合整治执法力度，进一步规范房地产企业、中介机构的经营行为，对未批先售、捂盘惜售、恶意哄抬房价、虚假宣传、信贷资金违规购房、变相规避调控政策等违法违规行为进行严肃查处，督促整改落实，并完善相关制度，建立长效管理机制。推动将房地产领域违法违规行为纳入信用信息共享平台，依法依规实施失信联合惩戒。

解读：严厉打击中介违规操作

严格整治中介机构的违规销售动作。

八、严格规范房地产市场信息发布

各自媒体、网络平台要严格遵守相关法律法规和管理规定，严格规范信息发布行为，对发布信息的合法性、合规性、真实性和导向性提前进行评估。各相关部门对捏造和散布不实言论、散布房价上涨言论、制造恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规行为的严肃查处。

解读：坚持正向舆论导向

对媒体行业等误导百姓的言论进行严肃处理。

作者：贝壳找房大连站市场分析师  黑桃

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